土地の評価

固定資産の価格とは適正な時価をいうものとされています。
適正な時価とは、売買実例価額から不正常な要因(売り急ぎ、買い急ぎ、投機的取引など)を除いた正常売買価格に基づいて求めることとされています。

宅地の評価については、適正な時価を求める場合、基準年度（令和6年）の前年（令和5年）の1月1日の地価公示価格および不動産鑑定士または不動産鑑定士補による鑑定評価から得られた価格等を活用し、これらの7割を目途として評定することとしています。

次のものをいいます。

1. 専用住宅（もっぱら居住用とされている家屋）の敷地の用に供されている土地
2. 併用住宅（その一部が居住用とされている家屋）で居住部分の割合が1棟の家屋の床面積の4分の1以上であるものの敷地の用に供されている土地のうち、表1に掲げるロまたはハの家屋について「居住部分の割合」に応じる「率」を敷地の面積に乗じて得た面積の土地
   

専用住宅または併用住宅の敷地の用に供されている土地の面積が、その家屋の床面積の10倍を超えるときは、10倍を限度として、表1により特例措置の対象となる住宅用地を求めます。

住宅用地に係る固定資産税、都市計画税については、次のような課税標準の特例措置がとられています。

1. 小規模住宅用地
   住宅1戸につき200平方メートル以下の住宅用地（200平方メートルを超える住宅用地については200平方メートルまでの部分）を小規模住宅用地といい、固定資産税については課税標準額が評価額の6分の1になり、都市計画税については課税標準額が評価額の3分の1になります。
   
2. 一般住宅用地
   200平方メートルを超える住宅用地で、小規模住宅用地以外の住宅用地を一般住宅用地といい、固定資産税については課税標準額が評価額の3分の1になり、都市計画税については課税標準額が評価額の3分の2になります。

例えば、一戸の住宅の敷地が300平方メートルであるときは、このうちの200平方メートルまでの部分が小規模住宅用地となり、これを超える100平方メートル部分が一般住宅用地となります。

住宅用地に対する課税標準額の特例措置の適用にあたり、土地や家屋の状況に変更があった場合、申告書を提出していただく必要があります。詳しくは資産税課の土地担当（079-221-2275～2278）まで問い合わせてください。

本来、土地の固定資産税は、評価額を課税標準額として課税すべきですが、土地に係る税負担の均衡化を図るため、評価替え後の評価額に対して前年度の課税標準額がどの程度の水準にあるのかという負担の水準を求め、この「負担水準」に基づき税額を決定しています。
これにより負担水準の低い土地は、徐々に税額を引き上げていくことになり、負担水準の高い土地は、逆に税額を据置きまたは引き下げることになります。

負担水準＝前年度課税標準額/新評価額×100（％）
（住宅用地については住宅用地特例率6分の1または3分の1をかけた額）

都市計画税についても同様ですが、住宅用地特例率は3分の1または3分の2となります。

商業地等（住宅用地以外）の宅地で負担水準が70％を超える土地については、負担水準を70％とした税額に引き下げます。
住宅用地で負担水準が100％を超える土地については、負担水準を100％とした税額に引き下げます。
なお、住宅用地の固定資産税の課税標準額は当該年度の評価額の6分の1（小規模住宅用地）または3分の1（一般住宅用地）となります。

都市計画税についても同様ですが、住宅用地の課税標準額は当該年度の評価額の3分の1（小規模住宅用地）または3分の2（一般住宅用地）となります。

商業地等の宅地で負担水準が60％以上70％以下の土地については、前年度の税額に据え置きます。

商業地等の宅地で負担水準が60％未満、住宅用地で100％未満の土地については段階的に税額を引き上げていきます。

• 具体的な計算式
  当該年度の課税標準額＝前年度課税標準額＋新評価額（注1）の5％
  
  商業地等の宅地については、令和4年度に限り新評価額の5％を、新評価額の2.5％とする特別な措置が講じられています。

（注1）
住宅用地については、固定資産税の場合住宅用地特例率6分の1または3分の1を乗じた額、都市計画税の場合住宅用地特例率3分の1または3分の2を乗じた額として当該年度の課税標準額を算出して税額を求めます。

ただし、商業地等の宅地で、上記で計算した当該年度の課税標準額が評価額に対して60％を超える土地は60％とした税額となり、20％を下回る土地は20％とした税額となります。

また、住宅用地で、同様に計算した当年度の課税標準額が評価額に住宅用地特例率（小規模住宅用地の場合は固定資産税が6分の1で都市計画税が3分の1、一般住宅用地の場合は固定資産税が3分の1で都市計画税が3分の2）を掛けた額に対して100％を超える土地は100％とした税額となり、20％を下回る土地は20％とした税額となります。

農地については、次に掲げるとおりの負担水準に応じてなだらかな負担調整措置を講じています。
税額は、「前年度の課税標準額×負担調整率」と「当年度の評価額（市街化区域農地については評価額の3分の1（固定資産税）または3分の2（都市計画税）の額）」を比較して、いずれか低い方に税率を乗じて算出します。

姫路市役所財政局税務部資産税課　土地担当

住所: 〒670-8501 姫路市安田四丁目1番地 本庁舎2階

電話番号：079-221-2275（2276、2277、2278）